Anglinrealty.com เว็บอสังหาริมทรัพย์ อันดับ 1 บ้าน ที่ดิน

หากคุณจะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทไหนก็ต้องมีเรื่องของ “ราคาประเมินที่ดิน” และ “ราคาประเมินอาคาร” เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ราคาเหล่านี้มักจะกำหนดโดยกรมธนารักษ์ราคาประเมิน ที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานของภาครัฐบาล ดังนั้นในฐานะผู้บริโภคราคาประเมินที่ดินเป็นอย่างไร หรือเป็นคนที่สนใจซื้อขายอสังหาราคาประเมินอาคารเท่าไหร่ เรื่องนี้ควรศึกษาให้ดี คำจำกัดความของคำว่า “ราคาประเมินที่ดิน” คือ ราคากลางที่กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินเป็นมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นแนวทางราคาซื้อขายที่ดินของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ใช่แค่ภาครัฐ แต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญในการประเมินที่ดินเอกชนอีกด้วย

ราคาประเมินที่ดิน ใครเป็นผู้กำหนด ?

ในการซื้อขายที่ดิน จะมี “ราคาประเมินที่ดิน” อยู่ 3 ลักษณะ คือ 1. ราคาประเมินที่ดินของทางราชการ 2.ราคาประเมินที่ดินของเอกชน และ 3.ราคาตลาด เช่น ราคาประเมินที่ดินของภาครัฐ กรมที่ดินจะกำหนดราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินและราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างด้วย

ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน

กรมธนารักษ์ราคาประเมิน ที่ดิน ได้อัพโหลดข้อมูลราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศให้ประชาชนเข้าไปตรวจสอบเบื้องต้นบนเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ผู้ที่จะซื้อหรือขายที่ดินจะสามารถกำหนดราคาที่เหมาะสมได้ คุณสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดินได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ที่ดิน ราคาประเมินที่ดิน หรือ ราคาประเมินอาคารชุด, ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เช่น โกดัง, ตลาด, ท่าเทียบเรือ, อาคารพาณิชย์, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, โรงงาน โรงแรม โรงละคร หรือโรงพยาบาล นอกจากนี้กรมที่ดินยังมีข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม โดยอัพโหลดราคาประเมินที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดรอบและอัพโหลดให้ประชาชนทราบ แต่หากต้องการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนต้องติดต่อกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินตั้งอยู่ในอาคารธนารักษ์จังหวัดนั้น ๆ

ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

ราคาประเมินที่ดินเอกชนเป็นการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน มีทั้งบริษัทประเมินที่ดิน, บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์, สถาบันการเงินต่าง ๆ กับหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน, ส่วนราคาของเอกชนจะอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตนเอง ซึ่งแต่ละบริษัท แต่ละสถาบัน จะมีหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเฉลี่ยในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันไป ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน (แต่ต่างกันไม่มาก)

ราคาตลาด

ราคาตลาดคือราคาที่ซื้อขายกันจริงในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากผู้ขาย และราคาจากฝั่งผู้ซื้อหมายความว่าราคาตลาดถูกกำหนดโดยผู้ซื้อและผู้ขาย ในบางพื้นที่ราคาตลาดและราคาประเมินที่ดินของเอกชนอาจใกล้เคียงกัน หรือราคาเท่ากันแต่บางพื้นที่มีราคาสูงกว่าท้องตลาด หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินเอกชน

หากคุณเป็นคนซื้อที่ดิน ควรเชื่อราคาไหน?

ราคาประเมินที่ดินทั้งสามราคาที่ได้กล่าวไปแล้วนั้น ส่วนใหญ่ราคาประเมินจากภาคเอกชน และราคาตลาดจะมีราคาที่สูงกว่าราคาประเมินที่ดินที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ราคาประเมิน ที่ดินประมาณ 20-40% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ หรือแล้วแต่จังหวะเวลานั้น ๆ เช่นหากมีข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินก็มีแนวโน้มจะขึ้นแรงกว่าปกติ ในการซื้อขายจริงทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะยึดตาม “ ราคาประเมินที่ดินเอกชน ” เป็นส่วนใหญ่ และ “ ราคาตลาด ” เป็นหลัก มีน้อยมากที่จะซื้อขายตามราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน แต่ต้องนำราคาทั้ง 3 ราคา ได้แก่ ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน ราคาประเมิน ที่ดินเอกชน และราคาตลาด มารวมกัน

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดิน

สำหรับการซื้อขายที่ดินนั้นผู้ซื้อหรือผู้ขายจะต้องทำการตกลงกันก่อนว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งค่าธรรมเนียมการโอนนี้จะส่งผลต่อราคาประเมินที่ดินอย่างไรนั้น วันนี้เราจะพาไปดู แต่ก่อนอื่นต้องทราบก่อนว่าการซื้อขายที่ดินนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ราคาประเมินของกรมที่ดินจะเทียบกับราคาซื้อขายจริง หากราคาซื้อขายสูงขึ้นกรมที่ดินจะคิดค่าธรรมเนียมตามราคานั้น ซึ่งเราจะขอยกตัวอย่างในการใช้ราคาประเมินที่กรมธนารักษ์ได้ทำราคาประเมิน ที่ดิน โดยจะมีหลักในการใช้ 3 กรณีหลัก ๆ ดังนี้

• ซื้อขายกันเองด้วยเงินสด

การซื้อขายที่ดินในรูปแบบนี้ไม่มีตัวแทนหรือบริษัทนายหน้า ผู้ซื้อจะตกลงขาย จะซื้อราคาเท่าไหร่ ซึ่งถ้าเราในฐานะผู้ซื้อมีความเข้าใจเรื่องราคาประเมินที่ดินก็สามารถตรวจสอบหาข้อมูลราคาที่ดินในบริเวณนั้นก่อน เพื่อตัดสินใจว่าราคาที่ผู้ขายเสนอนั้นสูงกว่าราคาประเมินที่ดินทั่วไปหรือไม่

• ซื้อขายกันเองด้วยการกู้ธนาคาร

เป็นการซื้อที่ดินที่มีตัวแทน แต่จะใช้วิธีการซื้อด้วยการกู้ธนาคาร และธนาคารจะทำการกำหนดราคาประเมินด้วยตัวเอง เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคากันได้ เช่น ตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคา 1.5 ล้านบาท โอกาสที่ธนาคารจะปล่อยกู้เพียง 1.3 ล้านบาท ถ้าที่ดินถูกประเมินราคาออกมาที่ 1.3 ล้านบาท

• ซื้อขายที่ดินผ่านนายหน้า

หากเป็นกรณีนี้ ราคาซื้อขายส่วนใหญ่ถูกกำหนดโดยโบรกเกอร์หรือนายหน้าตัวแทน เพราะนายหน้าจะมีฐานการประเมินที่ดินเป็นของตนเอง. รู้ว่าอสังหาฯ แบบนี้ สภาพนี้ บนทำเลนี้ ราคาควรเป็นเท่าไหร่ แต่ราคาทั้งหมดนี้ที่นายหน้าตั้งขึ้นจะต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของเช่นกัน และในหลาย ๆ กรณี เจ้าของเองก็ทำหน้าที่เป็นนายหน้า นายหน้าทำหน้าที่เป็นเพียงตัวกลางในการทำธุรกรรมเท่านั้น